现在去国外租地前景怎么样(去东北租地)

越南以优越的投资环境、富有竞争力的生产成本及乐观的经济前景、不断增加的中等收入阶层、技能日益提高的劳动人口，和在东南亚地区得天独厚的位置，越南正是外国投资者的投资热土。而越南能够吸引外的主要优势有以下几点：

（1）政局稳定，经济发展较快，越南共产党和政府执政能力较强，政策具有连续性，注重经济建设；

（2）劳动力成本相对较低；

（3）地理位置优越，海岸线长达3260公里，港口众多，运输便利；

（4）越南投资法较为开放、完善，为外国投资者提供了较为全面的基础法律保障和较大力度的优惠政策；

（5）对外开放程度较高，目前越南已签署或正在推进17项自贸协定，投资者可利用东盟经济共同体、中国-东盟自贸区等自由贸易平台接近更广阔的国际市场；

（6）基础设施需求。

据不完全统计，从2008年以来，共有60多家A股上市公司公告了对越南的相关投资，而2017年至2018年合计就有近20家企业发布公告。

在胡志明市周边，来自中国的纺织企业也在加大投资力度，甚至纷纷用“越南迎来纺织产业黄金十年”来形容这一发展进程，华孚时尚、天虹纺织、鲁泰和百隆东方等大型纺织企业都在越南大幅增扩产能。

出口零关税和低税率已成为中资企业投资越南的关注重点。从越南出口欧美日的纺织品，很多都是零关税，省下的关税都是利润。

随着外商加速在越南投资建厂，越南劳动力成本、土地厂房租金等都在快速上升。这里的租金价格基本上和国内一线城市工业园区差别不大了，基本维持在每平方米4美元。越南北方厂库租金在上涨，而越南南部土地租金也在飙升。胡志明市周边省份的多个工业园区，当地地租从2015年的每亩30美元，上涨到了目前的100美元，涨2倍多。

一、2005-2007越南土地租金标准

2005年11月14日越南政府核准有关土地租金及水面租金征收之第142/2005/ND-CP号规定，取代2000年11月24日第189/2000/BTC号议定；2005年12月30日越南财政部公布有关第142/2005/ND-CP号规定施行细则之第120/2005/TT-BTC号通知；2007年11月30日越南财政部公布有关第120/2005/TT-BTC号通知修正案之第141/2007/TT-BTC号通知。

（一）土地租金

１、依据2004年11月16日越南政府核准有关土地租金计算办法及土地租金标准之第188/2004/ND-CP号议定及土地使用目的之规定，直辖市及省市人委会每年土地租金之计算为土地价格之0.5%。

２、都市中心、商业或服务中心、交通站、可产生特殊利润或作为生产地点之居民区、有利于从事生产经营贸易及服务等用地，省级人委会主席可依当地实际情形规定土地租金高于越南政府所规定之土地租金标准，但土地租金上限不可高于本议定第4条第1款规定之土地租金之4倍。

３、对偏远地区、山区、经济社会条件艰困地区、经济社会条件特别艰困地区，以及农地、林地、水产养殖、制盐及鼓励投资项目及特别鼓励投资项目等用地，省级人委会主席可规定土地租金低于越南政府所规定之土地租金标准，但土地租金下限不可低于本议定本条第1款规定之土地租金之0.5倍。

（二）、水域租金

１、对不属于2003年越南土地法第13条规定之水域，水域租金标准规定如下：

（１）有关特定水域之计划：每年每平方公里为1,000万至1亿越盾。

（２）有关非特定水域之计划：每年每平方公尺为5,000万至2.5亿越盾。

２、每一投资案之水域租金系由省级人委会主席决定；若承租海面跨2个省或直辖市以上之行政区，各省级人委会主席需协商提出一致之水域租金，否则需由总理决定。

３、有关越南海域开采石油计划，海面租金之计算如下：计算海面租金之面积为越南总理核准之石油开采计划案之开发面积，海面租金单价依据第142/2005/ND-CP号规定第5条第1、2款规定之水面租金最高单价，海面租金之计算时间系自越南总理核准石油开采计划案之开发计划生效时算起。

（三）土地租金及水域租金之计算办法

１、每年支付土地租金或水域租金

每年土地租金或水域租金＝（土地或水域承租单价×土地或水域承租面积）－依本议定第15条获减免之土地或水域租金（若有）－1年土地补助金

２、一次全部支付土地或水域租金

全部土地或水域租金＝（土地或水域承租期间×土地或水域承租单价×土地或水域承租面积）－依本议定第15条第1款获减免之土地或水域租金（若有）－土地补助金

（四）办公室租金

据CB Richard Ellis房地产顾问公司资料显示，2007年胡志明市A级办公大楼租金较2006年增加39%，B级及C级办公大楼租金分别调升26%及43%；河内市A级办公大楼租金较2006年增加21%，B级办公大楼租金调升24%。2008年第一季，胡志明市A级办公大楼租金每月每平方公尺平均为65美元，河内市A级办公大楼租金每月每平方公尺平均为50美元；胡志明市及河内市之B级办公大楼租金每月每平方公尺平均分别为45美元及34美元。

二、2015-2019年越南土地价格及租金情况

根据越南宪法，土地和自然资源所有权由国家代表全体国民统一行使，公民和组织只享有土地使用权。近年来，河内、胡志明市等经济发达城市和地区的土地使用价格持续上涨。根据河内市政府96/2014号决定以及胡志明市政府51/2014号决定的相关规定， 2015年1月至2019年12月31日河内市和胡志明市市区商业用地根据区位不同销售价格分别为320-4574和991-7265美元/平方米。

工业用地原则上实行集中供地，即由国家设立若干工业园区，企业从工业园区租借用地，租期一般情况下最长为50年，价格因地域、地段不同而差异很大。南方以胡志明市、北方以河内市为中心的工业用地价格最高。

2019年4月份北方25省市工业区平均土地出让价78.3美元/平方米，中部21省市33.4美元/平方米，南部17省市74.2美元/平方米。

1、写字楼房屋租金

2018年河内市甲级写字楼租金平均25.4美元/平方米/月，乙级13.9美元/平方米/月； 胡志明市甲级写字楼租金约43.48美元/平方米/月， 乙级23.42美元/平方米/月。

2、厂房租金

2019年4月份北方25省市工业区厂房月租均价4.1美元/平方米， 中部21省市2.9美元/平方米， 南部17省市3.1美元/平方米。

3、房屋售价

2018年河内市和胡志明市高档商品房售价普遍约为3000-7000美元/平方米，个别高档住宅已突破10000美元/平方米， 中档商品房约2500-3800美元/平方米，普通商品房1200-2500美元/平方米。

三、2020年1起，越南河内土地价格将平均上涨15%

（一）河内市通过城市土地价格的决议调整土地价格

2019年12月26日上午，河内人民议会通过了一项关于从2020年1月1日至2024年12月31日适用于河内城市土地价格的决议。

过去5年河内地区的土地价格一直处于不稳定状态。其中，在某些地方，街道、街道和地区的最高价格超过了政府过去5年的土地价格框架，没有得到调整。

街道、街道、其他区域内的土地价格均经过调整或补充(如有)，以适应市场的波动，从根本上保证该区域内的土地价格均衡。然而，价格表中规定的土地价格仍然低于实际市场交易的土地价格。

经过评估，河内市场的实际土地价格从市中心地区逐渐下降到乡镇地区；实际市场转让价格高于市人民委员会价目表规定的同一地点的价格。

（二）河内市土地价格平均上涨15%

根据全国人民代表大会各县、区、镇人民代表大会的调查结果，根据法律规定，对实际市场转让土地价格进行调查，并为避免对企业和人民的经营活动造成重大影响，河内人民代表大会一致决定根据全国人民代表大会的建议，在2020年至2024年期间提高土地价格表。

具体来说，从2020年1月1日到2024年12月31日，河内市区的土地价格将比2014年至2019年平均上涨15%。

有了这些地区的土地，土地价格平均上涨了15%。

其中，在二维主轴线上调整16%的平均增长率；调整单行道的平均增长率12%；其他路线的平均增长率为15%。

（三）土地交易、服务地价表调整后按62-65%地价调整

其中，对于4个巴亭郡、环剑郡、栋多郡、二征夫人郡，调整65%，其余区调整62%。

（四）各地非农贸用地和公用地及城镇商用地调整10%-16%

非农贸企业土地价格表非农贸服务土地价格表区域调整主干道双向平均增长16%；单程增加12%;其他路线增加15%。

山西省各区、镇地价表调整高速公路、集镇公路平均涨幅15%；调整各省、自治区、县主干道平均增长12%；调整其余道路和农村地区道路的平均增长率为10%。

城镇商业用地价格，服务价格平均上涨10-15％；非农业生产和经营用地（不是商业用地）的土地价格表保持不变。

（五）调整后的土地价格将增加税收、费用和土地租金成本

根据河内市人民委员会的报告，以上土地价格表用作计算土地使用费的依据；土地使用税的计算；在造成土地管理和使用损害时为国家计算补偿；计算自愿使用土地归还国家的人的土地使用权的价值.

经计算，调整后的土地价格表将增加税收、费用和土地租金的预算，相当于3810亿越南盾。另一方面，它也会增加城市地区的居民和企业的成本。

此外，土地价格表的调整将间接影响房地产市场，影响在该地区开展项目的清关工作。

四、越南南部多省市的租金同比上涨9.7%

根据越南仲量联行(JLL)最近的南部各省工业房地产报告，2020年第二季度，在胡志明市、隆安、同奈、平阳及巴地-头顿省的工业区土地租金正呈猛增趋势。

胡志明市的工业区土地租金最高，每平方米周期租金为182.8美元(相当于425万越南盾)。其次是平阳、同奈及隆安省分别为88、98及133美元(相当于204、228及310万越南盾)。与此同时，巴地-头顿省的工业区土地和工厂租金只有80美元(相当于174万越南盾)。

2020年第二季度，南部各省工业土地周期租金每平方米均为106美元，同比增9.7%。已建好的工厂租金比土地稳定，每平方米月租金从3.5至5美元，因为是短期租用合同从3至5年和租客容易受疫情影响。工业土地市场的演变体现了尽管新冠肺炎疫情已对企业的接下来计划造成暂时困难，但越南的工业土地仍吸引租客。

五、持续上涨的越南土地租金是否还能吸引外资的投资

随着2019年越南河内市调整河内市土地价格，2020奶奶越南那不多上租金上涨9.7%，五年内越南的土地租金价格差不多上涨了2倍，在如此快速增长的土地成本下，外商投资企业将会承受更多的土地成本，企业的经营负担加重。甚至一些地方的土地租金成本已经接近国内一线城市的土地租金价格。

同时劳动力成本上涨速度也不遑多让，目前越南工资已经比2014年高出约50%。2019年越南第一区域的最低工资标准折合人民币每月1237元。越南员工实际到手工资有多少？从走访的多家企业调查来看，工厂员工月平均工资水平在2200元至2400元，企业普遍预计越南劳动力成本在7年后将与国内持平。越南已经开始出现用工荒的苗头。越南2020年开始最低薪资标准已经上调5.5%。5年内涨幅43%左右。

按照目前越南这种土地租金涨幅和最新薪资增长速度，其廉价的土地成本和人工成本的优势将丧失殆尽，加之越南的基础设施薄弱，产业链价值低，物流体系还不发达，工业基础较弱，相对于我国便捷的物流体系，完整的产业链结构和完善的基础设施。越南剩下仅有的税收和关税竞争优势也将无法支撑越南持续上涨的土地和人工成本。10年后越南的投资吸引力必定下降，大批企业和投资商将会回流我国。