炒楼花价格怎么订 菲律宾炒楼花被套

马卡蒂、湾区“零首付”楼盘零星那么几个，单价30万比索（人民币4W+）；

Ortigas CBD七月开一个新盘，单价30万比索（人民币4W+）；

C5大道沿线新区，各大开发商百花齐放，零首付楼盘的单价在16万到20+万比索之间（人民币2.2W+）；

奎松SMDC四月开盘的项目单价19万比索（人民币2.6W+）……

回顾去年（2019年）很多投资客还在痴迷于“零首付”楼盘，但现在市场上的新楼盘的单价，已经预示着空手套白狼，怒超十套盘的楼花时代差不多已经结束了……

*菲律宾的付款结构跟国内不一样：国内是你买了房子，全款就付给开发商了，只不过你贷款的金额是银行帮你提前付给开发商了；而菲律宾，为了保护购房人的权益，为了防止开发商跑路，在楼盘交付之前，可能最少只需要交给开发商总房款15%的金额，而且还是按月平摊至楼盘交付的日期，也就是每个月可能只供1500-3000就能买下一套房子，但是在楼盘预期交付的时候你需要一次性付给开发商50-85%的金额。

所以我奉劝想要炒楼花的投资客，高收益和高风险并存，买家是算不过卖方的。你看了看前期投入负担得起，拍脑门买了，但是你不知道开发商开一个新楼盘定价之前的是经过了多少轮的工作量和前期调研才出台的价格。

开发商现在的价格自然是会把这种高杠杆的付款优势和周期成本算进单价了，所以不要以为全天下只有自己一个聪明人。

如果长持问题都不大，毕竟全马尼拉8%的租售比放眼全东南亚都非常可观。但是如果想着在两三年内、交尾款之前把楼花卖了，恐怕在价格上没有太大的优势，只能卖给小白，或者自己培养接盘侠。

因为现在市场上抛售的即将交付，也是即将交尾款的楼盘，都是四五年前第一次开卖的项目，位置都是非常核心的地段；四五年前买的项目价格上更是有绝对的优势，即便在保证卖方利润的前提下，这个价格也比新楼盘价格便宜很多。

举个例子，马卡蒂今年在CHINO ROCES新开的项目Red residences，单价24W比索（人民币3.2W）起，而马卡蒂最核心位置阿亚拉大道正对面的Air residences，于2015年开盘，现在市场上转售的楼花，单价只要17W比索（人民币2.2W）。而且可以比Red多收四年的租金……

但是区别在于：这类即将交付项目的楼花，因为需要跟卖方把他已付金额和他所需要的利润一次性结清，而且面临楼盘交付时候交尾款，所以没有了杠杆和优惠的付款方式。

所以现在马尼拉的楼市已经步入现金流的时代，有钱你就能赚钱（买楼花收租金），没钱你就得搭上时间成本+更高的价格……

想要像几年前那样零首付“摁”下来一层楼的房间，然后过个几年，待到当初拿下的价格相比开发商价格和同地段周边楼盘价格有优势的时候再卖，现在是行不通了……

但是现在最核心位置的楼盘从8月份开始即将交付，市场上炒房客开始抛售、大批付不起尾款的面临断供的房源甩出来，淘一淘能找到价格很低的捡个漏，错过了以后可就没有机会找到如此物美价廉位置好的楼盘了。

毕竟费了劲交了尾款的人肯定在一两年内不太会卖，如果卖也一定是尾款之前卖。

所以，现金流的房市来临，去找找市场上甩出来的即将交付楼盘楼花，现在正是最佳时期。