深圳楼市杠杠在怎么操作 杠杆怎么算

深圳房价暴涨便是加杠杆的结果。

中房报记者 翁晓琳 深圳报道

深圳成为房价上涨速度最快的城市背后，除政策利好外，借助金融杠杆入市的投机行为也是导致楼市火爆的推手之一。

今年深圳市监管部门打击首付贷后，楼市限购又升级，深圳房价依然未停止上涨脚步。同时，高昂房价下增加了买房杠杆。现有数据显示，深圳二手房贷款购房比例达到了93.7%，全市平均月供已经达到了11918元/月。

平均按揭成数高达6.5成

去年深圳房贷优惠大面积存在，央行深圳中心支行数据显示，2015年深圳新发放个人住房贷款较前一年增长了2.1倍，平均按揭成数高达6.5成，与最高贷款成数仅差5%，几乎将杠杆用到了极致。

截至去年年底，深圳个人住房贷款余额超过了7000亿元，比2014年增长了近40%，余额比北京、上海分别高出1200多亿元和1300多亿元。可是深圳7000亿元住房贷款仅对应162万套住房（含保障性住房），仅为北京（804万套）、上海（998万套）的20%和16%。

今年上半年深圳新发放个人住房贷款数据还未披露，但是根据深圳链家研究院近日发布的《2016年上半年深圳楼市大数据》显示，2016年上半年深圳二手房套均总价高达370.8万元，以贷款方式进行购房的比例高达93.7%，较2015年增加2.5%，较2011年增加约11%。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示：“今年‘两会’后，深圳做过首付贷排查，联合了金融办、互联网金融协会，对于场外加杠杆进行排查。深圳并没有像上海出现中介机构在场外给购房者加杠杆的行为。现在并没有很清楚的证据说明深圳杠杆在全国是最高。但是从房贷总量来看，深圳排名前三，在1.1万亿~1.3万亿元之间。

由于一线城市房价高企，不少购房人为了凑够首付不得不以消费信贷的名义从银行、消费金融公司、民间借贷机构等借款。首付贷因此被扣上了“楼市场外配资”的帽子。今年深圳监管层就注意到场外的首付贷或高杠杆房贷的情况。

首付贷虽然解了购房者的燃眉之急，却也放大了资金风险。而且部分不满足房贷标准的客户，亦因为首付贷的“帮助”顺利过关，实则是变相的次级贷，存在一定的安全隐患。

此前，深圳市场上利用银行以外“加杠杆”配资入楼市的购房者比例大概在5%~10%之间，其中首付贷又占了近一半的比例。深圳市监管部门叫停首付贷后，随即又叫停众筹购房。尤其是3月25日，深圳限购政策颁布，明确申明“严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。”

“深圳房价暴涨便是加杠杆的结果，应该加强对贷款的控制，警惕杠杆效应带来的风险，抑制投机炒房行为。目前深圳存在有投资者加杠杆贷款购房的问题，因此从金融杠杆配资业务领域入手是很精准的房价调控办法，这些办法都是为了抑制过度投机。”深圳市住房研究会常务副会长、深圳市住房和建设局政策咨询委员会秘书长陈蔼贫表示。

深圳房贷优惠回升至9折

即便抑制了首付贷和各类众筹业务，深圳人依旧可以利用银行杠杆买房。除了正规渠道的住房按揭，在流动性宽松背景下，为控制不良贷款、提升利润业绩，各银行特别是中小银行大力拓展以房屋抵押的消费贷款和以个人银行账户流水保障的信用贷款。

今年5月深圳出现了购房者用不动产登记证即“红本”抵押套现再买房，使得房产抵押登记的抵押号在深圳“一号难求”，黄牛价格炒至7000元一个号。

有银行人士对中国房地产报记者表示：“抵押业务是从去年5月就开始增多，今年一季度达到了顶峰，客户套现出来的资金大都流向别的用途，比如买房、炒股、买理财产品等。你要知道，按银行评估价七成的抵押贷款标准，即使房价下跌，大不了房子让银行收走，但业主抵押套现的钱，也大大超过当初的置业成本。”

6月底，不少银行还降低了房贷利率。中行、工行、招行等银行将深圳首套房贷利率优惠调整至8.8折，个别银行出现了8.5折优惠。连相当长时间不做房贷的平安银行，都针对深圳区域内的优质客户推出了首套房贷利率8.2折的优惠政策，即房贷利率降至4.02%。

不过未到一个月，各家银行又相继发布通知称：“按照深圳市市场利率定价自律机制会议要求，我行对首套及改善型二手住房贷款营销指导利率调整为不低于人行同期基准利率的0.9倍。”

但是在有关单位看来此举是扰乱市场秩序的行为，因此叫停了银行下调房贷利率的行为。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示：“四大行调整房贷利率优惠的主要原因是深圳房价上涨引起了监管部门的重视，意在控制楼市可能出现的泡沫现象。“利率调整对于稳定深圳房价，减少投机行为有一定的作用。”

杠杆买房将成固定趋势

值得关注的是，在深圳房价此轮大涨中，投资客首先进入市场，赚到了第一桶金。随着财富效应的递增，更多的买房者加入到投资客的队伍中。改善型需求、刚性需求的购房群体中也有人存在买房投资的动机。

深圳链家研究院数据显示，深圳市二手房按揭购房比例为93.7%，其中首次置业客按揭购房比例最高为95.7%，改善客按揭购房比例为94%，投资客虽然最少也高达90.5%。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析认为，“深圳的购房高杠杆化已经不是不可避免的，在房价继续往高走的情况下，虽然有风险，但现在风险还是在可控范围内。”

宋丁指出，之前深圳打击首付贷是因为提高了杠杆的利用率，相当于把5倍正常可控水平提升至10倍。“举个例子来说，100万元总价的房子，最低首付两成是20万元，首付贷给你10万元，相当于用10万元购买了100万元的房子。如果房价下跌后，很可能是还不起90万元，是加剧了风险的。”

李宇嘉看法类似，“深圳近20年新增商品房的速度比北京、上海快，是因为深圳新城市年轻人口多。人们加杠杆买房不一定是为了投资，首次置业和改善置业也比较多。”